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城市综合体物业经营应瞄准需求

2019-06-07 02:02:27 | 来源: 旅游

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那么,为什么越来越多的开发商开始倾向于持有经营呢?张华认为,一方面是因为以往销售物业的弊端难以解决,另一方面则是持有物业的长期优势开始显现。“销售的问题就是空间比较零乱,缺乏统一管理,这样会影响整体品质的提升,从而导致客源受到影响,容易出现商户和小业主、小业主与开发商之间的矛盾。”他认为,随着土地资源越来越稀缺,占有区位优势的综合体将获得巨大的增值空间,而由于持有物业产权都掌握在开发商手中,方便统一规划,有助于不断升级获得长期的利润回报。

“销售和持有,对于开发商来说就好比是选择凿池养鱼还是竭泽而渔,他们其实很清楚持有在未来的竞争中更有优势,但为什么还有很多选择销售呢?原因无非有两个,一个是不能做,一个则是不知道怎么做。”杨广安表示,有些开发商是因为资金实力无法支持综合体的长期运营,有些开发商则缺乏综合体相关的运营经验。

我国城市综合体目前处于初级阶段,项目运作和经营管理也处于起步阶段,相应的运营管理团队比较稀缺,懂开发的可能不懂运营,懂运营的对开发缺乏经验,造成持有经营的难度和风险都比较大。

被动持有下需求是王道

“实际上,对于开发商来说,不论是销售还是自持,都是被动持有,无非是开发商持有还是小业主持有的问题。因为土地的性质在政府出让的时候已经规划好了,开发商处于不得不接受的现状。开发商所要做的,就是怎么把这种现状转化成一种需求传递给市场。”鸿坤地产集团副总经理林健威表达了自己独特的看法,不管是做大型综合体,还是做一条商业街,归根到底是要用服务满足市场需求。

他以三里屯Village和三里屯SO鄄HO为例,虽然区域很近,但三里屯Village要比三里屯SOHO客流量多很多,其中很重要的原因是它提供了许多年轻人感兴趣的文化活动,营造了一种品牌氛围,因此对于市场很有吸引力。

而在张华看来,城市综合体的物业经营不仅要满足市场需求,也要满足城市发展的需求。“商业销售对社会和城市升级的影响其实是很大的。我们以前做过一个旧城改造项目——海淀图书城,现在这个区域的周边全都开发起来了,但这个项目依然没有发展起来。很大的一个原因就是项目的零散商户多达上千家,让所有人达成共识去升级换代、重新规划是一个很困难的事情。”他坦言,如果想在建筑的持续运营中满足城市的更新需求,只有自持才能够做到这一点。

显然,相比起销售,持有运营的综合体对整体规划提出了更高要求。“在项目设计时,一定要向前延伸,与未来的运营相结合,提升项目的可持续价值。”卓越置业集团北京公司设计部经理温润强表示,设计方、开发商、运营商以及消费者必须很好地沟通,在了解所有人的需求上,找到销售和持有的结合点,这样才能做出一个可持续发展的综合体。

■本报 时宜 北京报道

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